2/17～18(火水)で、民間主導のエリアマネジメントの先進事例を鯖江のまちなかのまちづくりに取り組むメンバーたちと一緒に視察してきました。
（※写真２枚目の集合写真は姫路城です、他はたつの市）
ご対応いただいた株式会社 緑葉社（りょくようしゃ）の
畑本 代表
山根さま
には心から感謝を申し上げます。
なお、この視察には政務活動費を活用しています。（往復交通費と宿泊費のみ）
👇️👇️視察のまとめ👇️👇️
👉️播磨の小京都・たつの市
今回、私が訪れたのは兵庫県南西部に位置する「播磨の小京都」、たつの市（城下町龍野）です。
ここは「うすくち醤油発祥の地」として栄え、令和元年には15.9ヘクタールに及ぶエリアが重要伝統的建造物群保存地区（重伝建地区）に選定されました。指定された伝統的建造物だけでも272棟、潜在的にはさらに200棟以上の古民家が残るその光景は圧巻です。町を歩けば、白壁や醤油蔵の煙突が織りなす「武士（もののふ）の気配」が色濃く漂い高いポテンシャルを感じさせます。
しかし、この町並みは単なる「保存」で守られたのではありません。今回視察した「株式会社 緑葉社（りょくようしゃ）」という、伝統を守るだけでなく「活用」へと大胆に舵を切ったまちづくりプレイヤーとの出会いが、町に新たな命を吹き込んでいました。
👉️「緑葉社」の独創的ビジネスモデル：市民出資と投資の循環
緑葉社の設立背景には、一つの「苦い経験」があります。かつて地域に愛された歴史的な銭湯が、NPOによる活用計画の最中に別の不動産業者に売却され、更地になって新築住宅が建ってしまったのです。不動産の実務能力と資金力がなければ、いくら志があっても町並みは守れない。その教訓から、不動産免許を持つ民間組織として緑葉社は誕生しました。
同社の最大の特徴は、利益至上主義を排した「市民出資会社」である点です。代表の畑本康介氏の持ち株比率はわずか3〜4%に抑えられ、地域の有志約30名が出資することで、特定の個人による暴走を防ぎ、公平性を担保する統治運営を構築しています。
特筆すべきは、以下の「投資と再生の循環」です。
①不動産スキームの変革:
「空き家の取得→大規模修繕（リノベーション）→投資家への売却→マスターリース（借り上げ）→テナントへの転貸」という流れを一気通貫で行います。
②数値の妥当性と「善意の投資」:
例えば150万円で取得した空き家に650万円かけて修繕を施し、総額800万円の価値を持たせた上で、投資家に1,000万円で売却します。投資家には年利6％（年60万円の家賃収入）を保証。重要なのは、緑葉社がマスターリースを行うことで、投資家は「管理の手間」から解放される点です。これにより、地元の経営者や出身者などの「善意の投資家」が安心して資金を投じ、建物の100年先を見据えた質の高い修繕が可能になります。
③二社体制によるリスク管理: 市民出資の緑葉社では銀行融資が受けにくいという課題に対し、畑本氏が所有する「株式会社ムカシミライ」が開発リスク（大規模取得）を負い、緑葉社が着実な管理・仲介を行うという戦略的二社体制を敷いています。
👉️エリアマネジメントの実践：城下町を彩る40の店舗と「顔」の見える選定
ハードを整えた先に求められるのは、町のブランドを形作る「ソフト」の選定です。緑葉社はこれまでに40店舗もの誘致を成功させていますが、そこには五感を揺さぶる体験が詰まっています。
①「C工事」によるハードとソフトの役割分担:
建物は「スケルトン（骨組み）」の状態で引き渡し、内装はテナントが自ら行う手法を採用しています。これにより入居時のハードルを下げつつ、店主のこだわりが反映された個性豊かな空間が生まれます。
②厳格な入居ルール:
入居者には自治会・商店会への加入を必須としています。これは単なる規約ではなく「地域の仲間」として摩擦を避け、共に町を創るための不可欠な過程です。
この「顔の見える選定」が、単なる個店の繁盛を超え、エリア全体の資産価値と居住の質を高める原動力となっているのです。
👉️結び：所有への覚悟と仕組み
これらの仕組みがすごいのはもちろんですが、最後に畑本代表から聞いた「結局は物件を所有する覚悟を持てるかどうか」という言葉が刺さりました。誰かがその覚悟をもってやらないとまちの再生は確かに不可能だと思います。
また、私が感動した緑葉社が掲げる哲学を記載しておきます。
「100年前の人に喜ばれ、100年後の人に感謝される」
それと、畑本代表から兵庫県庁が取り組みを進めている先進的なエリアマネジメントの推進に繋がる制度づくりなどを聞いたので、次は兵庫県庁にヒアリングしていこうと思います。
👉️姫路城
たつの市が視察の主目的でしたが、せっかくなので姫路城にも行ってきました。
福井県では福井城址に坤櫓（ひつじさるやぐら）の復元事業を進めていて今後活かしていかなければいけないので、その参考までに。
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